Étiquette : densification

Bétonisation : une obligation légale ?

4 décembre 2022

La majorité municipale justifie les choix de densification et d’urbanisation de ces quinze dernières années en expliquant que les lois et textes réglementaires qui ont modifié le code de l’urbanisme imposent cette évolution de notre cadre de vie. Penchons-nous sur cette question qui mérite qu’on s’y attarde un peu…

Un PLU « pour les Nuls » …

Sous le terme de PLU se cachent des concepts plus simples à comprendre que vous ne l’imaginez.

Le Plan Local d’urbanisme ou PLU (ancien Plan d’Occupation des Sols, POS) est un document qui présente le projet global d’urbanisme d’une commune. La ville est divisée en zones qui ont toutes un règlement particulier (C’est le plan de zonage). Les règles d’urbanisme de chaque zone déterminent entre autres la surface constructible, la hauteur de construction et le type de construction autorisés.

Ces règles doivent prendre en compte les lois qui s’appliquent et qui sont regroupées au sein de ce que l’on appelle le Code de l’Urbanisme. Ce sont principalement :

La loi SRU de 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Elle impose à de nombreuses communes de disposer de 25 % de logements sociaux. La loi ALUR adoptée en 2014 (loi pour l’Accès au logement et un Urbanisme Rénové) complète la loi SRU ;

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 s’ajoute à la loi de 2010 pour l’Engagement National pour l’Environnement (ENE) dite « Grenelle II ». Cette loi a pour principal objet de stopper l’artificialisation des sols et d’imposer l’économie circulaire en réutilisant les friches urbaines et industrielles.

SDRIF en cours d’élaboration
pour 2024-2040

Ces lois s’appliquent à l’échelle :

De la région dans le Schéma Directeur et d’Aménagement d’Ile-de-France, ou SDRIF de 2010 (en cours de révision)
De notre agglomération dans le SCoT ou Schéma de Cohérence Territorial (en cours d’élaboration).
De la commune (PLU en cours de révision).

Le PLU de la commune doit se conformer au SDRIF et au SCoT.

Est-ce la loi qui a contraint la commune à « bétonner » de la sorte ?

Les choix discutables de ces dernières années trouvent leur illustration, notamment, dans le quartier des Brandons – dont la reconstruction intégrale est présentée par la majorité municipale comme étant une réussite – et le haut de la rue de Varennes qui va voir s’ériger un nouvel ensemble immobilier typique de l’urbanisme réalisé depuis trop longtemps sur notre commune. Deux exemples parmi tant d’autres pour répondre à cette question.

L’exemple des Nouveaux Brandons

Le premier exemple concerne le logement social.

Nous avons déjà écrit deux articles au sujet des programmes de ce quartier. Est-ce la loi qui justifie une telle densification sur cette zone ? La réponse est NON !

La loi SRU impose 25 % de logement social sur une commune mais elle ne lui impose pas un nombre de logements à construire. Plus nous produisons et densifions la ville avec des logements individuels ou collectifs, plus nous devons produire de logements sociaux. Cercle vicieux qui doit être accompagné d’équipements publics pour satisfaire la demande des administrés. A Combs, les équipements ne suivent pas. Écoles, cantines ne pourront pas satisfaire la demande de services qui va croître.

Tranche 1 : les logements sociaux
des nouveaux Brandons : du minéral et pas de végétal

Aucune loi n’impose un nombre de logements à construire, sauf à s’engager dans un contrat avec l’État, ce que la majorité a fait en début d’année. Ce qui va accentuer la densification et les besoins en équipements.

Rien n’impose, au regard de la loi, que les logements sociaux soient tous concentrés dans une même zone : cela va à l’encontre d’une mixité sociale bénéfique au sein de nos communes. Les programmes immobiliers de la tranche 1 des nouveaux Brandons vont à l’encontre de cette logique.

Le programme de logements sociaux des nouveaux Brandons ne répond pas aux besoins que nous savons primordiaux en termes d’espaces verts et de détente.

Vue d’artiste du nouveau quartier des Brandons
en cours de construction

La loi n’a pas obligé le bailleur social à réaliser un programme sans aire de jeux pour enfants et sans aire conviviale pour que les différentes générations puissent se reposer et se rencontrer en extérieur. Le PLU actuel l’a autorisé.

Un espace si peu végétalisé est destiné à devenir un îlot de chaleur dès les premières montées de températures. Une aberration d’un point de vue social, et climatique ! La loi Climat et Résilience interdit aujourd’hui, faute d’espaces verts et de végétalisation suffisante, ce type de programme.

Autre exemple aux Brandons en cours de construction.
Moins d’espaces verts et plus de densité
pour les futurs propriétaires

La nouvelle tranche de 9 immeubles en copropriété actuellement en construction ne fera guère mieux.

L’exemple de la rue de Varennes

Il s’agit dans ce cas d’un programme immobilier avec 60 appartements à vendre du T1 au T4.

Une barre d’immeubles de plus de 60 mètres de long, sans aucune respiration projetée. Un projet qui densifie au maximum, ce qu’autorise malheureusement le PLU actuel. Le maire, lors de la présentation du PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durables) avait pourtant dit qu’il s’engageait à ne pas traiter les nouveaux dossiers de permis de construire et d’émettre un sursis à statuer jusqu’à la mise œuvre du nouveau PLU. Allez comprendre !

La réponse à cette hérésie n’est pas à chercher dans la loi, puisqu’aucune ne favorise ce type de projet. Si la zone autour de la gare est considérée comme une zone à densifier, les textes réglementaires n’interdisent pas de réaliser à cet endroit un programme offrant davantage d’espace vert, en réalisant, par exemple, seulement 40 logements agrémentés d’espaces verts, agréables à vivre et utiles pour lutter contre le phénomène d’îlots de chaleur. Au contraire, la loi de 2021 va clairement dans ce sens !

Rue de Varennes :
Une barre de 60 m de long : peu de végétal
hormis sur le toit du dernier bâtiment et les parkings enherbés

Le programme autorisé par le PLU se développera sur trois étages au-dessus du rez-de-chaussée. Et c’est bien le PLU qui le favorise, pas les lois qui n’imposent pas une hauteur de construction minimum.

Les lois et les schémas directeurs ont beau constituer des cadres d’organisation, ils n’en laissent pas moins la part belle à l’imagination et à la liberté de décision des maires. Et dans notre commune, la cohérence et l’imagination ne sont pas le fort de la municipalité actuelle. C’est donc aux citoyens, que vous êtes, de donner, le moment venu, c’est-à-dire à l’ouverture de l’enquête publique en juillet prochain, leurs avis et d’exprimer leurs idées auprès du commissaire enquêteur.

PADD : malgré la mésaventure Chronopost
Guy Geoffroy persiste et signe !

18 septembre 2022

Acte 2.1 : Les zones d’activités dans le viseur

Le nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) se doit d’être précédé de deux documents prévus et exigés par la réglementation. Le premier est le diagnostic – ou DIAG – destiné à asseoir la démarche politique d’organisation du territoire. L’acte 1 de cet article mis en ligne la semaine dernière y était consacré. Le second document, qui vient s’appuyer sur le premier, est le Projet d’aménagement et de développement durables (PADD). C’est l’acte 2 sur lequel nous allons nous arrêter, en nous concentrant aujourd’hui sur la question des zones activités.

20 pages pour dire quoi ?

Ce mois de septembre sera important pour la vie de notre cité. Il sera marqué par la présentation du PADD lors du conseil municipal qui se tiendra lundi prochain 26 septembre 2022. Le PADD définit les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme retenues pour l’ensemble de la commune (Art. L 123-1 du code de l’urbanisme). Une sorte de préambule donnant les grands principes qui vont s’inscrire dans le nouveau PLU.

Le PADD se veut la réponse à trois grandes questions issues du diagnostic, lequel, notons-le, ne nous a pas été communiqué dans sa totalité… ce qui est profondément regrettable et, et pour le moins, pas très aisé pour s’en faire une idée ! Ces questions sont les suivantes :

Quelle ville demain face au dérèglement climatique ?
Quel cadre de vie pour ses habitants ?
Quels principes mettre en place pour accompagner l’évolution de Combs-la-Ville ?

En réponse à ces questions, le PADD est rédigé selon trois axes :

Axe 1 : Protéger Combs la ville et ses habitants
Axe 2 : Habiter Combs-la-Ville
Axe 3 : Vivre, produire et consommer à Combs-la-Ville

A la première lecture, on pourra juger que le PADD que nous propose le maire est un PADD susceptible de correspondre aux problématiques de transition écologique et dans un contexte général de réchauffement climatique.

PADD, P.19, cartographie de synthèse
peu lisible pour localiser certaines intentions

Malheureusement, à la deuxième lecture, on se rend bien compte que c’est un texte manifestement destiné à endormir le lecteur tout au long de ses 20 pages truffées de formules vagues, molles, contradictoires et imprécises (ce qui fait beaucoup !). Néanmoins, ce document nous livre – peut-être malgré ses auteurs -, des indices extrêmement intéressants sur ce que la majorité municipale nous prépare. N’avons-nous pas appris que, avec le maire et sa majorité, il faut apprendre à lire entre les lignes, plus que jamais, après les coups ratés de Chronopost cet été et celui du champ de foire l’été précédent.

Alors, finalement, que nous apprend-il ce PADD ? Qu’au sujet des zones d’activités, trois zones sont en jeu dans le nouveau PLU.

Densifier la zone « Chronopost » !

La première est la ZAC des Portes de Sénart (Ecopole). Le maire veut davantage de densité dans la ZAC, donc plus d’espaces occupés par de nouvelles entreprises. En effet, le maire souhaite que le comité de pilotage composé des maires des 3 villes de l’Ecopole revienne en fait sur la définition même des activités pouvant être accueillies dans la ZAC. Ce qui est quasiment acté depuis 2017.

Initialement, la ZAC devait uniquement accueillir des activités de développement durable. Mais, on le sait, dès le départ, ce fut le contraire qui fut réalisé avec l’installation d’Intermarché sur la zone de l’Ormeau puis sur les Portes de Sénart avec l’hôtel Kyriad, la boulangerie Ange…Pour la très grande majorité des entreprises de la ZAC, leurs activités n’ont rien à voir avec le développement durable. Reste alors dans le projet de la majorité à changer son fusil d’épaule et à transformer cette zone en une zone de bâti éco-responsable…ce que les nouvelles normes vont imposer de fait (RE 2020) !

Étude de marché opérationnelle de l’Ecopôle de Sénart
Rapport Phase 2
Stratégie de développement et plan d’actions
Juin 2017

Le maire a annoncé lors de cette réunion de présentation du PADD que le PLU actuel pour cette zone ne serait pas modifié. Pas de logistique mais des entreprises lambda comme partout ailleurs, telle est l’ambition de la majorité. Et pour le coup, nous avons de quoi nous inquiéter. L’espace tampon qui sépare cette zone des quartiers pavillonnaires est totalement insuffisante. De plus, le PLU de 2010 permet la construction sur de grandes parcelles et autorise des bâtiments de 15 m de haut ! Nous devons combattre cela et obliger la majorité à enfin respecter la vocation de cette zone en limitant l’emprise au sol et en réduisant la hauteur des constructions ! Nous devons également imposer des règles très contraignantes pour limiter les pollutions lumineuses et sonores et mettre en avant les mobilités douces.

Ce qui, le 14 septembre, pouvait apparaitre à beaucoup comme une garantie de tranquillité pour les habitants, n’est qu’un miroir aux alouettes que viendront habiller davantage d’arbres nous promet-on…. Un cataplasme sur une jambe de bois, histoire de faire une fois n’est pas coutume, du greenwashing !

Attention danger : un nouveau projet sur le plateau d’Egrenay !

La deuxième zone d’activités en jeu se trouve derrière l’espace qui aurait dû accueillir Chronopost. La zone 2 AUX. Le maire, nourrit depuis longtemps de gros projets pour le plateau d’Egrenay. La désillusion de Chronopost ne semble pas avoir entamé la détermination de la majorité à bétonner ce grand plateau agricole que le maire prétend vouloir préserver. Car, au-delà des 20 hectares que devait occuper la filiale de la Poste avec ses installations gigantesques, un espace plus important, qui court jusqu’à la ferme d’Egrenay, est prévu à l’aménagement économique et est propriété de l’EPA (Établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de Sénart). Cerise sur le gâteau : un bel échangeur routier qui serait situé à hauteur de la ferme elle-même.

« Limiter la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers, au strict développement économique, le long de la francilienne, dans le prolongement de la ZAC des Portes de Sénart et à la condition expresse d’un nouvel accès à la Francilienne, au sud de la ferme d’Egrenay ».
PADD, P.6

Et pour le coup, le projet n’est pas clair du tout. Car le maire nous a dit lors de la présentation publique du 14 septembre qu’il conserverait les règles de l’actuel PLU. Or cette zone n’est pas urbanisable en l’état. Seule une modification du PLU le permettrait. En effet, y sont interdits pour le moment selon le PLU de 2010 :

La construction, l’aménagement et l’extension des constructions à usage d’entrepôt ;
La construction, l’aménagement et l’extension des constructions à usage d’activité tertiaire, de service, commerciale, industrielle ou artisanale.

Une vaste Zone de développement économique :
pour en faire quoi ?

Donc peu utilisable pour l’installation d’activités économiques autre que des activités agricoles. Mais demain, quel avenir pour cette zone alors que le maire souhaite obtenir un échangeur au niveau de la ferme d’Egrenay ? Tout ceci reste très ténébreux et inquiétant. Nous devons nous assurer que la majorité municipale ne revienne pas en force avec un projet logistique sur cette zone et que le futur SCoT de l’agglomération (Schéma de cohérence territoriale) la préservera de cette tentation !

Et pour finir, la ZAC de l’Ormeau

Troisième et dernière zone d’activités : celle de la ZAC de l’Ormeau. Elle devrait faire l’objet, nous annonce-t-on, d’une opération de « requalification ». En clair, une opération qui consisterait à reconstruire sur la partie nord de la zone des habitations associés à des bâtiments plus conformes aux activités économiques actuelles. Pourquoi pas ? Mais cette zone ne pourrait-elle pas être surtout l’occasion rêvée de repenser la localisation et l’implantation d’équipements publics comme une maison des associations digne de ce nom ou encore une maison de santé, tout cela en liaison avec la trame verte en créant un espace vert et une nouvelle aire de jeux et de repos ?

Les Ormeaux : entre friche et urbanisme incohérent,
un espace à requalifier !

Au final, nous sommes au regret de constater que le Diagnostic et le PADD ne sont là que pour exprimer une certaine volonté exclusive et politique de la majorité municipale et pour la justifier. Nous poursuivrons cette analyse dans une deuxième partie la semaine prochaine.

En attendant, n’oubliez pas de venir au conseil municipal du 26 septembre, à la mairie, à 19h30 !

Béton : et ça continue, encore et encore …

5 juin 2022

La révision du Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.) approchant, nul ne sera surpris par la multiplication frénétique des destructions de maisons en cœur de ville et l’apparition dans notre champ visuel de nouvelles grues annonciatrices d’autant de nouveaux programmes immobiliers. C’est le cas une fois de plus dans la rue Sommeville.

Maison du 90 rue Sommeville détruite
pour permettre l’accès aux parkings
et à l’immeuble qui se situera en fond de propriété

Autorisée par le PLU, une ancienne propriété de moins !

Le programme immobilier situé au 90 de la rue Sommeville a entrainé la destruction d’une jolie maison datant des années 30 (parcelle cadastrale 4089) mais également d’une maison très récente des années 2000 (parcelle cadastrale 4966).

Il y a quelques années, la construction en lot arrière de cette maison individuelle ne posait pas de problème important et correspondait à une densification raisonnée de cette zone. Cela restait acceptable pour tous les voisins et surtout cela assurait la conservation de l’identité de ce quartier ancien de la ville. Nous n’aurions pas critiqué négativement la construction de cette maison.

Maison récente issue d’une
subdivision antérieure (année 2000)

Mais dans le cas présent, ce programme immobilier, autorisé par le PLU actuel, pose de nombreuses questions et ne permet pas de conserver le caractère identitaire de cette partie ancienne de la ville.

De la rue Sommeville,
l’immeuble sera mis en fond de parcelle

L’implantation en lot arrière de cet immeuble est problématique mais permise par le PLU (Plan Local d’Urbanisme). L’immeuble ainsi construit se retrouvera en plein milieu d’anciennes maisons individuelles. L’impact visuel de l’immeuble sera très fort sur les maisons voisines. Les jardins des maisons ne pourront plus conserver une quelconque intimité du fait de la vue plongeante des futurs occupants et de la hauteur du bâtiment.

Tout en étant déformée, la vue projetée sur le permis de construire est d’ailleurs significative. Le long de la rue Sommeville, la largeur d’ouverture n’est que de 9 mètres ! Cela n’affectera pas la rue Sommeville qui a été suffisamment massacrée sur toute sa longueur ces 15 dernières années.

Voie qui conduira à l’immeuble
des places de stationnement
et deux colonnes enterrées

De la rue Sommeville, la vue sera surtout marquée par les places de stationnement qui se trouveront d’un côté puis de l’autre du passage conduisant à l’immeuble.

Un programme immobilier de plus

L’étude du permis de construire peut se résumer à quelques chiffres. Ils permettent de comprendre cet immeuble qui sera réalisé sur un espace total de 1771 m² :

Avant : 344 m² habitable / Après : 1711m²
Avant : 2 logements individuels / Après : 26 logements assimilés logement social (T2 au T4)
Avant : 4 places de stationnement / Après : 33 places de stationnement (577m²)
Avant : 1 étage / Après : 3 étages (H max autorisé par le PLU 12.50m)

Situé en en zone UA, cet immeuble de 26 logements sera accessible de la rue par un simple passage de 6.5m de large. Et étant assimilé à du logement social (20 logements locatifs intermédiaires + 6 sociaux), ce programme immobilier ne sera pas obligé de réaliser les 55 places de stationnement exigé par le PLU. Il se contentera de 33 places qui ne seront pas suffisantes et qui ne seront pas dotées de prises de recharges électriques. Faute de places, de nombreux véhicules devront stationner dans les rues adjacentes déjà bien encombrées !

Cette construction laissera également peu d’espaces disponibles aux espaces verts. Ce sont les parkings végétalisés sur le plan qui font croire que le programme sera « verdoyant ». Cheminement et places de stationnement utiliseront une place considérable.

P.4, Notice architecturale et paysagère
du permis de construire :
qui pourra croire que des arbres
de ce type puissent se développer
dans des espaces contraints ? Personne !

Pour que le projet respecte le PLU, le toit terrasse sera végétalisé. Le nombre d’arbres notés sur le plan correspond au nombre d’arbres à planter (40). Sauf qu’une fois de plus, ce ne seront pas des arbres qui seront plantés. Par exemple, les « arbres » numérotés 9 à 16 seront à moins de 3 m du mur séparatif. Ce qui est illégal. Ce ne seront donc probablement que des arbustes ! Mais qui ira contester cela alors que l’immeuble sera construit !

Tout cela indique clairement que sur un espace réduit (le cheminement occupe une partie importante du projet), il est possible avec le PLU actuel d’intégrer un immeuble au beau milieu d’une zone pavillonnaire ancienne. Cela n’est pas sans nous rappeler ce qui vient d’être accordé pour la rue Paul Gauguin.

…c’est que le début, d’accord d’accord !

Le compte à rebours est lancé ! Nombreux sont les projets déjà autorisés et nombreux seront les projets déposés avant que n’entre en œuvre le nouveau PLU. Les combs-la-villais s’en inquiètent, et il est difficile de leur donner tort.

En signant le plan de Relance logement avec l’État, notre maire, loin de temporiser et de se laisser la possibilité de faire autrement, a donné aux promoteurs un signal fort pour poursuivre les destructions et la bétonisation accélérée. Notre commune a pour objectif de produire 291 logements et a donc la 1ère place dans ce contrat, devant Moissy et Corbeil-Essonnes.

Contrat de Relance Logement,
Article 2, P.1

Pas de béton en face de chez moi !

3 avril 2022

« Faute avouée est à moitié pardonnée » dit le proverbe. À moitié pardonnée vraiment ?

Lors du conseil municipal du 21 mars 2022, le maire emporté, par ses élans d’orateur, nous a fait une révélation sacrément culottée !!

Une révélation qui n’est malheureusement pas un poisson d’avril…

Le conseil municipal peut parfois faire éclater des vérités auxquelles nous ne nous attendons pas. S’adressant à l’un des élus du groupe « Agissons pour Combs », le maire a eu ces mots :

« …pas loin de l’endroit où vous résidez et où je réside également, si je n’étais pas intervenu pour empêcher la construction d’un immeuble par la société Bouygues de plus de 50 logements, il y aurait ce bâtiment de 50 logements qui aurait été construit, parce que la loi française le permettait…
Compte rendu du Conseil municipal du 21 mars 2022, Réponse à une intervention de G.Prilleux, conseiller municipal du groupe « Agissons pour Combs » (Facebook : 1 09 00-1 10 00.)

Le projet de 2017 dont parle le maire se situait juste en face de sa propriété. Ce que nous pouvons en déduire c’est :

Que le PLU (plan local d’urbanisme) permettait et permet donc toujours ce type de projet dans le quartier du Vieux Pays ;
Que « la loi française » à laquelle se réfère le maire n’est autre que celle qui oblige à respecter les règles imposées par le P.L.U ;
Que si le Maire ne veut pas d’un projet, il peut faire pression sur le promoteur et faire en sorte qu’il ne soit pas réalisé ;
Que dans le cas où un projet peut lui porter préjudice, il a le pouvoir de s’y opposer ;
Que les habitants qui ont demandé un recours gracieux auprès du Maire sachent que si le maire veut, il peut…

Certes, nous savions déjà que le maire de notre commune ne regrette rien. Il assume les différents programmes qui ont détruit le patrimoine architectural et qui ont modifié en profondeur l’identité de notre commune. Or pour le moment, aussi bien pour le projet de la rue P Gauguin que pour celui de la rue du Haut de la Couture, le maire fait la sourde oreille !

Ainsi donc la majorité peut, en toute iniquité, faire prévaloir ses intérêts et accepter ou non un programme immobilier. Et ça vaut dans tous les domaines, nous avions la semaine dernière expliqué que les principes d’égalité et d’équité étaient à géométrie variable, en comparant par exemple, l’augmentation des indemnités des élus à celle des agents municipaux.

Près de chez moi, NON, mais chez les autres … OUI

Le plan de relance initié par l’État est un OUI pour bétonner chez les autres.

De quoi s’agit-il exactement ?

Il s’agit de la participation volontaire de notre commune au contrat de relance logement qui a pour objectif de produire 2400 logements neufs dans notre agglomération. Il impactera notre commune avec la création de 291 nouveaux logements en plus de ceux déjà autorisés avant septembre 2021. Ainsi, Combs qui représente 6,5 % de la population de Grand Paris Sud s’engage à produire 12.5 % de la production de logements de notre agglomération.

Et pourquoi cela ? Pour obtenir 1500€/ logement neuf, en validant 291 permis de construire avant le 31 aout 2022. C’est donc une course de vitesse pour accélérer les études en cours et délivrer au plus vite de nouveaux permis de construire. Une façon supplémentaire d’inciter les promoteurs à faire encore plus de zèle avant la révision du PLU et avant la clôture de ce plan.

Délibération n°7 du 21 mars 2021

Alors que la majorité municipale se targue de faire gagner un peu plus de 400 000€ à la commune avec ce contrat, elle ne dit pas comment elle accueillera les familles qui seront dans ces logements : dans quelle école, quel centre de loisirs. Elle ne dit pas quel mode de garde seront mis en place pour les familles qui auront des enfants en bas âge. Elle ne dit rien sur les services aux personnes âgées qui elles-aussi pourraient venir se loger à Combs. Et enfin elle ne dit rien non-plus sur la prise en charge médicale dans une ville où il est quasiment impossible de trouver un médecin traitant.

Une fois de plus, nous avons donc là un bel exemple d’injonction contradictoire de la majorité.

En effet, au lieu de temporiser et de freiner les projets de nouvelles constructions en attendant que le nouveau PLU en cours d’instruction soit moins permissif et plus contraignant, la majorité accélère la bétonisation et la densification non cohérente de notre commune en approuvant la signature de ce contrat.

Le contrat ne nous a pas été communiqué
malgré notre demande. Contrat type mis en annexe
de la délibération qui renforce notre
vote contre cette délibération

La signature de ce contrat est, en définitive, un aveu clairement énoncé que la politique immobilière conduite à Combs est liée à un PLU permissif qui favorise la construction. Ce contrat matérialise la stratégie financière de la commune qui, pour obtenir une subvention bétonne notre ville. Tout cela est bien éloigné de la promesse de Guy Geoffroy de limiter l’action des promoteurs immobiliers.

Nous ne sommes donc pas prêts de pardonner !!

Les Brandons : « Not in My Back Yard » …

13 mars 2022

… claironne la majorité dans le journal municipal « Rencontre » (P.22, n°226, mars 2022) en prenant les Brandons comme étant un exemple « parmi tant d’autres, des changements mis en œuvre pour l’ensemble des habitants ». Cependant, l’étude du permis de construire nous fait entendre une tout autre musique… A vous de juger !

C’est un beau roman, c’est une belle histoire…

La majorité municipale aime nous raconter de belles histoires, qui au fil du temps deviennent les mythes fondateurs d’un pouvoir en place. Une sorte de musique douce, scandée lors des conseils municipaux, inscrite dans les pages du journal municipal dès que l’occasion s’en présente depuis bientôt 30 ans : la Borne Blanche, le plateau d’Egrenay…Un nouveau mythe est en cours d’écriture. Celui de la merveilleuse et écologique résidence « Osmose », située dans le quartier des Brandons qui selon le maire sera « verdoyante » et « intimiste » !

Il est vrai que le constructeur, Pitch Promotion, dans la première tranche de refonte du quartier (163 logements dont 145 sociaux), nous a déjà prouvé sa capacité à réaliser à Combs-la-Ville, un projet verdoyant. Au final, un espace ultra minéral, sans espace vert, sans aire de jeux et sans aucun espace détente pour les familles.

Tranche 1 : des immeubles de part et d’autre,
sans une aire de jeux ou banc pour se reposer

D’autant que la notice du deuxième projet architectural du permis de construire (« un projet écologique mettant en valeur la biodiversité ») s’évertue à nous faire prendre des vessies pour des lanternes, aimablement relayée, en début d’année, par Le Parisien qui assure que : :

Ce programme immobilier répond parfaitement aux ambitions de la ville (…) qui souhaite offrir des logements de qualité et créer une biodiversité en milieu urbain »
La parisien, janvier 2022

Cette jolie formule de « Biodiversité » en milieu urbain est-elle encore capable de nous bercer d’illusions ? Nous avons toujours en mémoire, le souvenir récent des deux mini-forêts du Parc Central plantées après le massacre des arbres du Haut du Breuil. L’ambition affichée de ces plantations était de développer la biodiversité en milieu urbain. Une fois de plus, un Greenwahing du plus bel effet !

A l’épreuve du réel : un projet calamiteux

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

Deux ensembles immobiliers de même typologie architecturale (9+1 immeubles, 4 étages = hauteur maximum de 16.m37) dont l’un est réservé exclusivement à des logements sociaux (38 logements)
267 logements soit près de 1000 habitants en remplacement des 220 existants auparavant (s’ajoute les 163 de la première tranche)
Surface du terrain = 12 200m²

Espace vert restant disponible en pleine terre : 2240 m² (soit seulement environ 2,2m²/habitant) et donc deux fois moins que ce qui existait dans le programme créé dans les années 50 !
Espace parking et toiture végétalisés : 3624 m² (+ de verdure pour les voitures et les toits que pour les habitants)

Les 11 anciens bâtiments prenaient
moins de place au sol (en blanc)
étaient 2 fois plus petits,
moins massifs que les 10 nouveaux (en rose)

L’analyse du Plan masse du projet fait alors comprendre que la conception a privilégié la densification maximum, un nombre de logements très élevé, plutôt que la création d’espaces extérieurs et de sociabilité :

Plan masse : une emprise considérable du bâti
et peu d’espace vert disponible

Une articulation et des cheminements qui occupent l’espace et empêchent d’avoir un parc central comme précédemment
Des accès qui obligent à multiplier les cheminements au lieu de les prévoir directement sur la rue afin de conserver des espaces verts
Des espaces de stationnement pour les vélos répartis en grand nombre à l’extérieur qui mangent l’espace libre disponible (m² vendus en plus = moins d’espace vert= + de rentabilité)
Aucune aire de jeux prévue
Pas d’espace de vie, de repos qui font le lien social, pas de bancs…

Vue aérienne des anciens Brandons
avec un parc central arboré et une aire de jeux

En conséquence, un programme qui nie la vie sociale et les besoins des familles. Et ce n’est pas à proximité que les habitants trouveront une aire de jeux ou un City Parc pour les adolescents et les jeunes.

Cela aggravera la situation de déficit chronique d’équipements urbains à Combs.

Ni ailleurs, ni près de chez moi, mais autrement !

Au final, ce quartier ne sera une fois de plus qu’une occasion manquée de sortir notre commune de sa réputation de ville-dortoir !

PC M 6 Insertion du projet dans son environnement :
un petit air de déjà vue
dont le résultat est connu pour la tranche 1

Que les choses soient très claires : nous ne sommes pas opposés à une évolution de la ville. En utilisant l’expression « Not In My Back Yard (= pas près de chez moi), la majorité veut faire croire que nous ne nous serions pas opposés à ce type de programme s’il était fait ailleurs.

Façade Est/ allée des Brandons
= Élévation qui montre la bétonisation,
la densité et la hauteur du projet en cours

Or nous le revendiquons, nous n’y sommes pas favorables, ni pour notre commune, ni pour les autres communes de notre pays. Si un vrai dialogue avait pu avoir lieu, nous aurions proposé :

De limiter le nombre d’immeubles à 7 contre 10 actuellement
D’utiliser l’espace gagné (+3600m²) en réduisant le nombre d’immeubles pour réaliser un petit parc urbain avec une aire de jeux, un City Parc…en bordure de la rue des Brandons afin d’être utile pour tout le quartier et créer un espace de respiration
De placer les locaux pour les vélos à l’intérieur des immeubles pour gagner de l’espace pour le jardin
De créer un jardin potager collectif dans le programme avec des bacs de compostage collectif
En orientant les accès aux immeubles le long de l’allée et en limitant les cheminements trop présents dans ce projet, la place du végétal aurait été plus importante
De réduire la hauteur des immeubles à 3 étages (et non pas 4) comme c’était le cas dans la tranche 1 afin de mieux harmoniser les hauteurs de construction du quartier des Brandons

Guy Geoffroy …Sauveur ou destructeur ?

20 février 2022

ACTE 1 : et si la vérité était tout autre …

Dans son dernier édito en date (Rencontre – Février 2022 page 3), le maire, Guy Geoffroy, tente de réécrire l’histoire de l’urbanisation de la commune. Avec maladresse, il se présente comme le sauveur, l’homme qui a arrêté la bétonisation et l’accroissement de la population. Rien que cela ! Alors, il nous semble temps de rafraichir sa mémoire quelque peu défaillante et de rétablir des vérités historiques vérifiables par tous.

Il était une fois la ville nouvelle …

Combs fait partie de la ville nouvelle de Melun-Sénart, dernière des villes nouvelles de la région parisienne après Cergy-Pontoise, Évry et Marne-le-Vallée. L’Établissement Public d’Aménagement de Sénart (E.P.A) a eu pour vocation première d’aménager la ville nouvelle (quartiers d’habitations, parcs d’activités) en préemptant des terres agricoles pour en assurer la vente dès 1973.

Croissance de la population : chiffres de l’INSEE

Des années 70 au début des années 90, l’urbanisation, programmée par l’État, a été la plus forte pour notre commune. Cela explique la forte augmentation de la population à partir de la création de la ville nouvelle (1973) et de l’expansion urbaine en îlots (lotissements) de la fin des années 70 (6 192hab en 1968 ; 19 973hab en 1990).

**Tract de Guy Geoffroy qui clame en 1990 :**
**« Stop au béton et protection du Breuil ! »**
**L’art de se présenter comme un sauveur alors que…**

C’est de cette époque que date la quasi-totalité de nos équipements municipaux : groupes scolaires, centres de loisirs (le Chêne, Le Soleil), gymnases, centre culturel de la Coupole, piscine Tournesol… Dans le cadre de l’aménagement de la ville nouvelle, des financements et des aides publiques ont permis d’accompagner la croissance urbaine et l’augmentation de la population en créant les équipements publics nécessaires au bien-être de la population.

Extension de l’urbanisation de 1970 à 2022

Dès le début des années 90, l’augmentation de la population de Combs ralentit par rapport à la période précédente. Non pas du fait de la volonté du maire de l’époque (M. Sapin 1989/1995) et de son successeur (G. Geoffroy 1995/ ) mais parce que les aménagements de l’EPA se tournent vers des communes voisines qui se sont peu développées jusqu’alors et que la place disponible est devenue plus restreinte dans notre commune.

Les années Geoffroy : densification et destructions

A partir de 1990, les aménagements se traduisent non plus seulement par la création de vastes zones pavillonnaires mais aussi et principalement par des zones d’activités comme celles de Parisud (1980/2000). Elles avaient été programmées et conçues dès la création de la ville nouvelle. Finalement, ces vastes étendues de dizaines de milliers d’hectares ont surtout accueilli des entreprises de logistique. Elles ne feront pas augmenter la population mais couvrent le territoire de grands entrepôts qui sont consommateurs de terrains.

Ces zones ont été créées un peu partout en France et dan s notre région dès les années 70 et plus fortement à partir de 1988. L’objectif de l’EPA était de créer un des plus importants pôles logistiques de la région Ile de France.

Partie arrière de l’Ecopole :
Toujours et encore du stockage

La dernière zone d’activité mise en œuvre par l’EPA est située dans la partie sud de la commune le long de la Francilienne (Ecopole à partir de 2011, ZAC des Charmes et ZAC des Portes de Sénart) qui s’étend également sur Lieusaint et Moissy-cramayel.

Le développement de programmes immobiliers ne s’arrête pas malgré ces contraintes. La bétonisation prend plusieurs formes du fait que le Plan local d’Urbanisme PLU et les règles d’urbanisme mises en place par Guy Geoffroy et sa majorité sont très permissives. Jugez-en :

L’utilisation des zones encore peu construites pour créer de nouveaux lotissements : Hameaux Briard, Éole…et le dernier en date celui du Haut du Breuil.

**Massacre au Haut du Breuil .**
**Qu’est devenue la volonté de Guy Geoffroy**
**de ne défigurer le Breuil à aucun prix ?**

La densification sur l’axe principal de la ville : rue de Quincy, de la République, Sommeville, Sermonoise et la rue du Chêne sur lesquelles fleurissent vers 2000 des grands immeubles. Ils expliquent en partie la nouvelle augmentation de la population même si cette dernière a ralenti.

Avenue de la République : Maison Sénior Domitys
en remplacement d’un habitat ancien avec jardin arboré

La densification sur des espaces verts comme celui du parc central : programmes immobiliers derrière le centre nautique
Le grignotage des zones pavillonnaires et des vieux quartiers historiques, faute de protection légale suffisante, pour construire des immeubles (plusieurs articles sur le site et le Mag ont déjà été consacrés à cette question).

Exemple de grignotage rue Paul Gauguin :
projet de 48 logements après destruction de 4 maisons

Il est donc nécessaire de regarder l’évolution de ces 15 dernières années. Celle-ci est en contradiction avec les promesses faites lors des deux dernières campagnes électorales.

L’une des conséquences a été de relancer l’augmentation et le rajeunissement de la population (+/- 1000 logements = 3000habitants) sans prévoir les équipements nécessaires.
Depuis 10 ans, le maire vend les espaces verts et les équipements publics pour construire des logements avec comme conséquence la diminution des espaces verts et des services à la population
L’artificialisation et la minéralisation des sols ont été maximum ces dernières années

Il suffit de prendre l’exemple du réaménagement des Brandons qui avec les immeubles déjà construits ces dernières années totaliseront près de 500 logements (soit 1500 habitants) sans qu’une seule aire de jeux ne soit prévue, sans augmenter la capacité de l’école Sommeville …et sans aucune respiration verte pour ce quartier.

Les anciens HLM des Brandons en démolition

Enfin, vouloir comparer Combs-la-Ville aux communes voisines ne revêt, dans ce cas, aucune signification si cette comparaison ne prend pas en compte l’histoire de l’urbanisation de la ville nouvelle et, depuis 2016, celle de notre agglomération Grand Paris sud.

Pour faire émerger la vérité, rien de tel que de revenir à des faits historiques vérifiables et de détruire les mythes fondateurs de la majorité municipale.

Ce sera l’objet à paraitre du deuxième volet de Guy Geoffroy : sauveur ou destructeur ?

P.L.U : Quand tout est permis…

22 novembre 2021

Le 17 mai 2021 était déposé au service de l’urbanisme une demande de permis de construire qui montre qu’aucun quartier de notre commune n’est à l’abri de voir pousser un ou plusieurs immeubles au milieu d’une zone pavillonnaire…

Un terrain de seulement 8.88m de large pour deux bâtiments

La densification, en cours depuis près de 20 ans, s’accélère encore. Rien de bien surprenant puisque notre P.L.U (Plan Local d’Urbanisme) est l’un plus permissif qui soit.

Un projet dans un secteur qui possède
l’une des plus belles vues sur l’Yerres

La crainte de voir enfin adopter des règles contraignantes, dans le cadre du futur P.L.U, pousse les promoteurs à démarcher davantage encore les propriétaires pour qu’ils vendent leur bien.

Localisation de la parcelle concernée
par le permis de construire

Le projet qui se situe au 8 rue du haut de la Couture est significatif d’un urbanisme et d’une croissance irraisonnés. Sur un terrain de 830 m²formant une lanière en forte pente, deux bâtiments abritant chacun 3 appartements ont reçu autorisation de construction le 22 octobre 2021 (2 T4/5 +4 T2).

Deux contraintes de taille : la forte pente de plus de 6 %, une largeur de seulement 8.88m pour 86 m de profondeur !

Un terrain étroit en forte pente.
A droite la petite construction qui sera détruite

Qui aurait pu croire qu’avec de telles conditions, il soit possible de construire deux immeubles au milieu d’un quartier pavillonnaire paisible, jusque-là préservé, qui s’ouvre sur le paysage panoramique du val d’Yerres.

Le nombre de parkings obligatoire n’empêche rien !

Ainsi, le permis de construire permettra de créer, après destruction des 39m² de bâti datant des années 1970, 341.5m² de surface au sol. Les deux bâtiments n’abriteront pas de logements en rez-de- chaussé afin de permettre le passage des véhicules vers les parkings. Ils auront donc deux étages pour une hauteur maximale de 10.40 m (partie arrière du bâtiment 1).

Coupe du projet :
2 bâtiments l’un derrière l’autre

Le reste du terrain est principalement réservé aux 14 places de parkings (2 par logement +2 places visiteurs), principalement à l’arrière du terrain, en bas de la pente. Il n’a pas été exigé de réaliser des places de parkings sous-abris (sauf 2 places sous carport et 2 sous le deuxième bâtiment).

N’est-ce-pas notre maire qui a affirmé que le nombre de places de stationnement était un frein puissant pour les projets immobiliers sur des petits terrains ? Ce permis de construire démontre bien qu’il n’en est rien et que les règles d’urbanisme qui s’appliquent, maintes fois dénoncées par des combs-la-villais, ne protègent pas les habitants. Sur les 830m², plus de la moitié (433m²) sont utilisés par la voirie et les parkings. La part restante pour les espaces verts est réduite au minimum (133m²).

Les places de stationnements sont à l’arrière
en bas de la pente : Jardinet inaccessible
et difficulté pour sortir les véhicules

Le toit terrasse sera partiellement végétalisé (environ 50%), une partie des parkings et voirie sera réalisée en Evergrenn (31% de la surface). Ce dernier procédé permettra que l’eau de pluie s’infiltre dans le sol sur une partie des surfaces roulées. Le toit terrasse est de toute manière la seule solution pour ne pas dépasser la hauteur totale autorisée.

Des voisins surpris et indignés par la permissivité du PLU

Plusieurs remarques se sont imposées à eux :

Ce type de construction dénature le paysage urbain pavillonnaire et modifie profondément le cadre de vie. Il enlève le caractère végétal et jardiné de cette entité urbaine. Une boîte de pandore qui s’ouvre pour d’autres ventes et d’autres projets.
Ces constructions seront la source de nuisances multiples : sonores, visuelles, écologiques. La circulation va augmenter dans une rue étroite. L’implantation des parkings tout près des maisons existantes = nuisances visuelles et sonores garanties !
Comment seront gérés les poubelles pour 6 logements les jours de ramassage. Sur 8.88 m de trottoirs, le portail et le portillon ne laisseront que 1.98m de disponible pour mettre les poubelles de ces deux bâtiments !

Deux bâtiments occupant les 8.88m de large
avec un rez-de-chaussée évidé pour laisser passer les véhicules
et un toit terrasse pour ne pas dépasser la hauteur maximale

Et des interrogations sur l’avis favorable signé par le maire de notre commune :

Des fondations qui paraissent bien fragiles. Dans la partie basse, les fondations seront hors norme, de moins de 0.6m de profondeur, sur un terrain en pente avec des sols argileux.
Le volume de stockage du puisard des eaux pluviales (13m3) est jugé insuffisant par notre agglomération qui a émis des réserves. Aucun avaloir en bas de pente de voirie pour capter les eaux de pluie !
La zone arrière abritant 8 parkings est constituée de 4×2 parkings qui sont les uns derrière les autres. En contrebas, un jardinet sans garde-corps (autour d’un mètre de hauteur dans le vide) et sans escalier d’accès ! Pour l’accessibilité, l’entretien et la sécurité, la copie est à revoir.
Dans l’article 13 du PLU zone UC il est dit : « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes d’espèces indigènes. ». Or ce qui va être planté ne sont pas des arbres de hautes tiges. Il s’agit d’arbustes et non d’arbres (H=3m). Le remplacement n’est donc pas équivalent. (Cf. 3 arbres dans la partie arrière + 1 devant actuellement) …

Grand Paris Sud : rapport dans le cadre
de sa compétence sur la gestion des eaux pluviales

Ce type de projet permet de comprendre combien notre PLU est permissif et n’a pas protégé les zones pavillonnaires. Cela contredit tous les propos de notre maire. Depuis 2014, nous attendons la révision du P.L.U qui aurait évité ce type de projet destructeur. Aux citoyens d’exiger des normes strictes lors de sa révision qui ne saurait tarder mais dont l’application ne sera que pour 2024… Les destructions peuvent continuer de plus belle ! A qui le tour ?

C’est d’ailleurs le cas au Haut du Breuil. Alors n’hésitez-pas à vous y rendre pour constater le saccage du site, de son verger et de son bois …